Die Preise für Wohnimmobilien steigen, die Mieten hinken hinterher. Was hat es damit auf sich, droht sogar eine Immobilienblase? Die Antwort fördert überraschende Ergebnisse zutage.

Die meisten Deutschen verbinden den Begriff Sicherheit mit Immobilien, in erster Linie mit Wohnimmobilien. Dass da einiges durcheinander geht, steht zwar fest, soll uns hier aber nur am Rande interessieren. Fakt ist, was der von ImmobilienScout24 berechnete Wohnimmobilien-Index IMX aktuell aussagt. Dazu der in der vorigen Woche veröffentlichte Kommentar der Indexrechner: „Auch im April sind die durchschnittlichen Angebotspreise wieder deutlich stärker gestiegen als die Angebotsmieten. Damit öffnet sich die Schere zwischen Kauf- und Mietentwicklung weiter.“

Grund genug, diesem Phänomen mehr Aufmerksamkeit zu widmen. Im Volksmund verbindet man mit Wohnimmobilien vor allem ein Eigenheim in bester Lage mit eingebauter Wertsteigerung, alternativ den Traum von einer Penthousewohnung: in Frankfurt mit Skylineblick, in Hamburg mit Hafenblick, in München mit Alpenblick, in Köln und Düsseldorf mit Rheinblick und in Berlin am liebsten mit Blick auf alles außer auf den Chaos-Flughafen.

Vom schönen Traum zur rauen Wirklichkeit

In der realen Welt gibt es so etwas tatsächlich, aber es ist der reicheren Bevölkerungsschicht vorbehalten, die darüber hinaus vielfach auch über Mietshäuser verfügt. Dagegen stottert die weniger reiche Durchschnittsfamilie, falls sie sich überhaupt ein Eigenheim oder eine Eigentumswohnung leisten kann, ihren Baukredit in Raten ab und stellt am Ende fest, dass es mit der Wertsteigerung nicht allzu viel auf sich hat. Derweil leben die meisten Deutschen immer noch zur Miete. Das verschafft ihnen immerhin die Freiheit, bei Bedarf komplikationslos umzuziehen, etwa wenn der Beruf dies erforderlich macht.

Der Traum vom nachhaltig steigenden Wert eines Hauses stammt aus der Zeit, als Wohnraum besonders knapp war, also aus der Nachkriegszeit. Er hat sich zwar immer noch nicht ganz verflüchtigt, wie die aktuelle Entwicklung zeigt, ist aber einer nüchternen Betrachtung gewichen. Man differenziert mehr als früher, zum altbekannten Qualitätsmerkmal Lage, Lage, Lage kommen verstärkt hinzu: Infrastruktur, besonders Verkehrsverbindungen, Einkaufsmöglichkeiten, Ambiente, kulturelle Einrichtungen, Kita, Schule, Arzt, Apotheke, Barrierefreiheit (von vielen Architekten leider immer noch ignoriert), Energieersparnis und – von zunehmender Bedeutung – die Möglichkeit, das Haus oder die Wohnung zu einem angemessenen Preis verkaufen zu können.

Im Zweifel mieten!

Der letzte Punkt ist deshalb wichtig, weil die Investition in eine Immobilie für die meisten Deutschen nicht von Pappe ist, also ein Klumpenrisiko darstellt, und das will man ja nicht für den größten Teil des finanziellen Einsatzes eingehen. Die reichere Bevölkerungsschicht ist wiederum davon ausgenommen, aber sie befindet sich in der Minderheit. Das Ganze läuft auf die Frage hinaus: Kaufen oder mieten?
Wenn ich mir die Kurven ansehe, die von Analysten renommierter Firmen wie ImmobilienScout24 oder BulwienGesa erstellt werden, gibt es eine klare Antwort: Im Zweifel mieten! Die Kurven belegen nämlich, dass die Preise für Wohnimmobilien in den Metropolen, in Universitätsstädten und anderen beliebten Gegenden während der vergangenen Jahre geradezu nach oben geschossen sind, während die Mieten im Verhältnis dazu eher gemächlich zugelegt haben. Dabei dürfte es im Zuge der Mietpreisbremse bleiben.

Die Immobilienbranche ist undurchsichtig

Ein weiterer wichtiger Aspekt, der vielfach vergessen wird: Die Immobilienbranche ist für Außenstehende undurchsichtig. Zu ihr gehören Bauträger, Projektentwickler und ihre Subunternehmer, Immobilienkonzerne als Bestandshalter von Gewerbe- und/oder Wohnimmobilien, Gewerke aller Art, Architekten, Sachverständige, Makler, Vermieter, diverse Financiers von Banken, Sparkassen und Bausparkassen bis zu Kreditvermittlern, Verwalter, Facility Manager, Großgrundbesitzer, Eigentümer von Ackerland oder Wald, Spekulanten, Fonds und Family Offices.
Von daher kann ich potenziellen Käufern nur dringend raten, frühzeitig alle erdenklichen Informationen einzuholen und jede Entscheidung mehrfach zu überdenken, bevor der Gang zum Notar ansteht. Oft genügt ein Schwätzchen mit dem zuständigen Hausmeister oder mit einem frustrierten Mieter, um den Fakten auf den Grund zu gehen. Nicht zu vergessen die Prüfung, ob die Angaben von Bauträgern oder Maklern mit denen im Grundbuch übereinstimmen.

Zügeln Sie Ihre Emotionen!

Gibt es in Deutschland bereits eine Immobilienblase? Diese oft gestellte Frage ist allein schon wegen der Vielfalt des deutschen Marktes für Wohnimmobilien deplatziert: Während die Preise in Metropolen und Universitätsstädten derzeit nach oben davonlaufen, bleiben sie beispielsweise in großen Teilen von Nordhessen und Sachsen-Anhalt moderat. Die schnelle ICE-Verbindung zwischen Köln und Frankfurt einschließlich den dortigen Flughäfen oder zwischen München und Nürnberg entspricht einer Garantie für die nachhaltige Wertsteigerung entsprechend günstig gelegener Immobilien, wohingegen große Gebiete im nördlichen Ruhrgebiet oder entlang der ehemaligen Zonengrenze vernachlässigt bleiben.

Zum Schluss noch ein Aspekt, der besonders potenzielle Käufer von Häusern oder Wohnungen betrifft: Emotionen. Das heißt, viele Interessenten verlieben sich in ihr Wunschobjekt und wischen rationale Argumente einfach beiseite. Makler unterstützen sie dabei nach Kräften, denn sie verdienen ja kräftig über ihre Courtage. Auf die emotionale Seite des Geschäfts seien jetzt vor allem solche Interessenten hingewiesen, die dazu neigen, bei schönem Wetter in Urlaubslaune Verträge über Immobilien in Feriengebieten zu unterschreiben, wo sich in der kalten Jahreszeit Fuchs, Hase und Igel gute Nacht sagen.

P.S. Teile des heutigen Beitrags sind meinem neuen elektronischen Buch mit dem Titel entnommen: „Von der Kunst finanziell zu überleben“. Bestellungen sind über den folgenden Link möglich: https://www.epubli.de/shop/buch/45597