Wohnimmobilien sind in aller Munde. Kein Wunder bei einer Präsenz in den Mainstream-Medien, die es so schon lange nicht mehr gab. Zu Recht? Ja, wenn man die während der vergangenen Jahre drastisch gestiegenen Mieten in den deutschen Metropolen einschließlich Universitätsstädten und die um sich greifende Hysterie wegen der vermeintlich allgemeinen Wohnungsnot als Indiz für eine Preisblase und dementsprechend als Empfehlung zum Immobilienverkauf interpretiert. Aber nein, falls die Medien vom Mieterverein, von den Verbraucherzentralen und von Politikern dazu missbraucht werden, gegen Vermieter wie auch gegen Makler die verbale Keule zu schwingen und nebenbei gebetsmühlenartig bezahlbare Mieten einzufordern.
Das Gesetz dehnen, bis es sozialpolitisch passt
Dennoch ist nicht zu verhehlen, dass die Bundesregierung offenbar auf einen Keulenschlag gegen Vermieter hinarbeitet. Lassen wir dazu den stets bestens informierten Berliner Großmakler und Verbandsvorsitzenden Jürgen Michael Schick zu Wort kommen:
„Das größte Risiko, das von vielen in der Branche noch immer unterschätzt wird, ist der negative Einfluss des Gesetzgebers auf Preise und Werte. Die Pläne einer verschärften Mietpreisbremse liegen seit Langem offen auf dem Tisch. Mit dem sehr einfachen Instrument der Offenlegungspflicht der Vormiete wird die Mietpreisbremse ’scharf gestellt‘. Aus meiner Sicht wird eine neue Bundesregierung zumindest diese Reform vornehmen – egal, welche Parteien daran beteiligt sind. Dazu kommen die Pläne, den Bezugszeitraum zur Erstellung der ortsüblichen Vergleichsmiete von vier auf acht oder sogar zehn Jahre auszuweiten. Das wäre für mich ein Mietspiegelmanipulationsgesetz. Der Mietspiegel würde so manipuliert, bis es sozialpolitisch passt. Mit der Folge, dass die Mietspiegelwerte deutlich abgesenkt würden. In vielen Städten und Baualtersklassen bis zu 1 Euro je Quadratmeter und Monat.“
Sprengkraft weit über den Mietspiegel hinaus
Jetzt ahnen Sie wahrscheinlich, wie viel Sprengkraft im Mietspiegel steckt, bislang eher einseitig unter dem emotionalen Aspekt diskutiert, Vermieter würden ihre Mieter ungerecht behandeln. Da auf Mieten einschließlich Nebenkosten im Bundesdurchschnitt über ein Drittel der Ausgaben privater Haushalte entfällt, drängt sich das Thema für opportunistische Wahlkämpfer aller Parteien geradezu auf. Sie werden es also – überwiegend unter dem Aspekt der sogenannten sozialen Gerechtigkeit – hin und her wälzen.
Die Sprengkraft wird weit über den Mietspiegel hinaus ihre Wirkung entfalten. Viele Mietrenditen werden verkümmern oder sogar ins Minus rutschen, Vermieter werden sich die eine oder andere Renovierung ersparen, Mieter werden noch mehr als bisher auf ihre Rechte pochen, hier oder da – besonders in unattraktiven Lagen – werden die Wohnungspreise zu fallen beginnen und im Lauf der Zeit auch die Preisentwicklung in guten Lagen beeinträchtigen, von langer Hand geplante Projekte werden zurückgestellt, und im schlimmsten Fall werden Vermieter nicht mehr Zinsen und Tilgung aufbringen können, sodass ihnen am Ende womöglich die Zwangsversteigerung drohen wird.
Achtung, Ansteckungsgefahr!
Da Wohnimmobilien ja nur eine unter mehreren Anlageklassen sind, besteht Ansteckungsgefahr. Das heißt, mittelbar können auch Gewerbeimmobilien, Aktien, Anleihen, Kapitalversicherungen und weitere Anlagen betroffen sein. Einfaches Beispiel: Ein Investor besitzt mehrere Mietshäuser und ein gut gefülltes Aktiendepot. Er benötigt, um die Ausbildung seiner Kinder zu finanzieren, mehr Liquidität. Er liest etwas über die drohende Manipulation der Mieten und entschließt sich zum Verkauf von zwei seiner Häuser, die an einer lauten Ausfallstraße liegen und deren Renditen ihm bereits seit Jahren nicht mehr gefallen.
Doch die Nachfrage nach solchen Häusern ist relativ gering; bestenfalls Spekulanten melden sich als angebliche Interessenten zu Wort, um zuallererst den Preis zu drücken. Also entschließt sich unser Investor zum Verkauf eines Teils seiner Aktien. Verhalten sich immer mehr Investoren so wie er, entsteht Druck auf die Aktienkurse. Dasselbe lässt sich auch mit Anleihen durchspielen. Bezüglich beider Anlageklassen ist natürlich zu berücksichtigen, dass Angebot und Nachfrage selbstverständlich auch von anderen Anlegern bestimmt werden, von institutionellen wie BlackRock oder Deutsche Asset Management und von unzähligen privaten.
Lage, Lage, Lage
Zwei hervorstechende Merkmale von Immobilien sind: Ihre Preise stehen erst fest, nachdem sie den Eigentümer gewechselt haben, und die Vermarktung kann sehr lange dauern. Wer Immobilien besitzt und sie verkaufen will, muss also antizyklisch vorgehen, das heißt, am besten während einer allgemeinen Immobilien-Euphorie verkaufen. Derzeit erleben wir eine – noch. Und als Timing-Hilfe steht die nach der Bundestagswahl zu erwartende Mietmanipulation zur Verfügung. Unter diesen Voraussetzungen sind Vermieter gut beraten, sich wenigstens von einem Teil ihrer Mietshäuser zu trennen, bevor es zu spät ist.
Zu guter Letzt sei noch erwähnt, dass Immobilien – vermietete wie auch selbst genutzte – ein Klumpenrisiko enthalten. Das heißt, ihr Kauf erfordert im Gegensatz zu liquiden Anlagen (Tages- und Festgeld, Aktien, Anleihen, Fonds, Edelmetalle u.a.) mindestens einen mittleren sechsstelligen Einsatz, sodass sie für viele Eigentümer den Schwerpunkt ihrer Geldanlage bilden. Für liquide Anlagen als Risikoausgleich bleibt dann oft nicht mehr genug Geld übrig. Also lässt sich nur hoffen, dass in solchen Fällen wenigstens das Credo der Immobilienbranche stimmt: Lage, Lage, Lage.
