Dem früheren Chef der amerikanischen Notenbank Fed, Alan Greenspan, ist der Satz zuzuschreiben: Von einer Blase kann erst dann die Rede sein, wenn sie geplatzt ist. Soll das etwa heißen, dass die seit sieben Jahren kräftig steigenden Preise deutscher Wohnimmobilien noch keine Blase bilden? Immerhin sind sie während dieser Zeit im Durchschnitt um rund 30 Prozent gestiegen. Zieht man nur die Preisentwicklung in den sieben führenden deutschen Metropolen heran, beträgt der Preisanstieg sogar mehr als 60 Prozent. Dennoch ist Bundesbank-Vorstand Andreas Dombret überzeugt: „Von einer Blase kann man in Deutschland zum aktuellen Zeitpunkt nicht sprechen.“

Der Bundesbanker begründet seine These mit dem Hinweis, zunächst müssten drei Entwicklungen zusammenkommen, bevor eine Immobilienblase entstehe, „die der Finanzstabilität gefährlich werden kann“: Erstens ein Preisanstieg, der durch fundamentale Faktoren gar nicht oder nur unzureichend zu erklären sei. Zweitens ein übermäßiges Wachstum an Immobilienkrediten. Drittens die Lockerung der Standards für die Kreditvergabe durch Banken.

Spaß an der Blasenparty

Über Nummer eins kann man sich streiten; denn fundamentale Faktoren wie die Entwicklung von Konjunktur und Einkommen, das Bevölkerungswachstum oder die Höhe der Mietrenditen lassen sich nicht exakt bestimmen. Dagegen kommt man über Nummer zwei und Nummer drei der Blasenbildung schon ein gehöriges Stück näher, weil es zu Krediten umfangreiche Statistiken gibt und weil die Bankenaufsicht zusätzlich für Transparenz sorgt. Daraus geht unter anderem hervor, dass ausstehende Immobilienkredite während der vergangenen Jahre in ihrer absoluten Höhe wie auch im Verhältnis zum Einkommen der Kreditnehmer gestiegen sind. Das sollte eine Warnung sein – zumal die Bereitschaft der Kreditnehmer, sich zulasten ihres Einkommens immer höher zu verschulden, mit extrem niedrigen Zinsen einher geht.

Daraus entsteht aus Sicht der Kreditnehmer ein doppelter Anreiz, um die Blasenparty fortzusetzen. Hinzu kommt eine Unsitte, die bei steigenden Preisen stets um sich greift. An der Börse heißt es dann: Die Hausse nährt die Hausse. Am Immobilienmarkt hieß es früher: Gier frisst Hirn. Heute drückt man sich gewählter aus: Die Beleihungswerte sind gestiegen, die Zinsen verharren auf niedrigem Niveau, warum also nicht mit Krediten in die Vollen gehen? Diese Mentalität wird noch zusätzlich genährt durch Akteure, die den deutschen Immobilienmarkt immer mehr beherrschen: Jungspunde mit Erfahrungen aus sieben Jahre lang steigenden Preisen bei über drei Jahrzehnte lang im Trend sinkenden Zinsen.

Drei fatale Alternativen

Die vor allem in der Immobilienbranche entbrannte Blasendiskussion – man denke nur an die verbalen Gefechte der Analysten von Researchhäusern wie empirica und bulwiengesa – geht an einem viel wichtigeren Thema vorbei, das Bundesbanker Dombret als „Nebenwirkungen der niedrigen Zinsen“ bezeichnet: Diese Zinsen bringen die Nachfrage nach Immobilien in Schwung, sodass deren Preise steigen und damit zu höheren Beleihungswerten führen, die dann auch die Aufnahme höherer Kredite ermöglichen. Der Krug geht so lange zum Brunnen, bis er bricht, heißt es im Volksmund. Aber wie lange ist lange? Ein Jahr? Oder zwei Jahre, weil die EZB-Präsidentschaft von Mario Draghi im Jahr 2019 ausläuft? Oder nur ein Monat? Niemand weiß es.

Angenommen, die Zinsen bleiben weiterhin am Boden. Dann sinken die Erträge der Banken und Sparkassen, im Extremfall bis zum Minus. Die Struktur ihres Geschäfts, besonders in Deutschland, tut ein Übriges dazu: Es ist überwiegend von der Zinsmarge abhängig. Was also tun? Als Alternativen bieten sich an: Erstens die Zinsbindungsfristen verlängern, um dadurch höhere Margen zu erzielen. Zweitens das Provisionsgeschäft erweitern und mehr Gebühren kassieren. Drittens höhere Risiken in Kauf nehmen.

Zwang zu höheren Risiken

Die erste Alternative ist bei der Vergabe von Immobilienkrediten weitgehend ausgeschöpft, weil die Kreditnehmer während der vergangenen Jahre immer längere Laufzeiten bevorzugt haben. So steuert zum Beispiel der Anteil der Laufzeiten von mehr als zehn Jahren im Vergleich zu den Laufzeiten aller Immobilienkredite bereits die 50-Prozent-Marke an. Die zweite Alternative ist allein schon deshalb nicht von heute auf morgen zu schaffen, weil das Provisionsgeschäft einen anderen Typus von Banker erfordert als das Zinsgeschäft und weil Gebühren bestimmte Reizschwellen nicht überschreiten dürfen. Also bleibt die dritte Alternative, und da bietet sich im Besonderen das Ausreizen der Beleihungswerte nach oben an – zumal der harte Konkurrenzkampf Banken und Sparkassen geradezu zwingt, höhere Risiken in Kauf zu nehmen.

In Anbetracht dieses Szenarios bleibt es müßig, darüber zu diskutieren, ob wir es mit einer Immobilienblase zu tun haben und wann sie platzen könnte. Viel wichtiger ist, der von Bundesbanker Dombret befürchteten Gefahr für die Finanzstabilität ins Auge zu sehen. Sie kann zwar von der Immobilienbranche ausgehen; viel wahrscheinlicher ist jedoch, dass sie von Banken und Sparkassen heraufbeschworen wird.