Wie Habecks Zwangssanierung zur kalten Enteignung führt

Die von Bundeswirtschaftsminister Robert Habeck betriebene Ersetzung von Gas- und Ölheizungen wirkt sich nicht nur auf Hauseigentümer aus, sondern auch auf Mieter. Nach Habecks Willen sollen ab 1. Januar 2024 keine Öl- und Gasheizungen mehr eingebaut werden dürfen. Für die meisten Bestandshäuser liefe das auf die Installation einer Wärmepumpe hinaus, die wiederum in vielen Fällen nur dann effizient heizt, wenn das Gebäude gedämmt wird. Auch der Einbau einer Fußbodenheizung wäre nach Ansicht von Fachleuten oft unumgänglich.

Die Kosten für eine solche Modernisierung lassen sich nach BGB bisher auf die Miete umlegen – was für zehntausende Mieter eine kräftige Erhöhung der ohnehin schon hohen Wohnkosten bedeuten würde. Genau das will der Mieterbund verhindern – indem er fordert, einen Teil des Umbau-Aufwands auf den Vermieter abzuwälzen. In einer Stellungnahme zu einem Antrag der Unions-Bundestagsfraktion präsentiert der Mieterbund zwei Modelle, die faktisch auf das Gleiche hinauslaufen: Entweder soll die Modernisierungsumlage auf 1,50 Euro pro Quadratmeter begrenzt werden. Das würde die Kosten des erzwungenen Umbaus, die meist im sechsstelligen Bereich liegen, längst nicht decken.

Alternativ schlägt die Mieter-Lobby vor, die Modernisierungsumlage ganz abzuschaffen. Stattdessen sollen Vermieter pauschal ein Drittel der Heizungserneuerungs- und Umbaukosten tragen, ein weiteres Drittel die Steuerzahler, also auf einem Umweg auch die Immobilieneigentümer. Nur ein Drittel der Kosten gehen nach diesem Modell in die Miete ein. Aber auch das würde die Miete natürlich schon kräftig steigen lassen. Ob die Nebenkosten dafür wie versprochen sinken, ist angesichts der Strompreise und der Effizienz der Wärmepumpe fraglich.

Im Einzelnen heißt es in dem Mieterbund-Papier:

„Für eine sozialverträgliche Wärmewende muss zwingend die Modernisierungsumlage abgeschafft oder deutlich abgesenkt werden. Denn bereits heute sind die aus der Modernisierungsumlage resultierenden Preissteigerungen für viele Mieter:innen nicht bezahlbar. Die Modernisierungsumlage konfrontiert Mieter:innen mit hohen Mieterhöhungen, die wiederum zur Verdrängung der angestammten Bevölkerung aus ihren Wohnvierteln führt. Dies liegt vor allem in der Konstruktion der Modernisierungsumlage (§ 559 BGB) begründet, die soziale, ökologische und ökonomische Fehlanreize setzt.
(…)

Alternativ müssen die Kosten fair zwischen öffentlicher Hand, Vermieter:innen
 und Mieter:innen aufgeteilt werden (Drittelmodell). Es sollten nur noch Kosten für Maßnahmen an die Mieter:innen weitergereicht werden können, die förderfähig sind und zur Energiekosteneinsparung beitragen, um Mieter:innen vor vermeidbaren Kosten aufgrund von sogenannten Luxussanierungen zu schützen und Anreize für Energieeinsparungen zu setzen. Um die finanzielle Last für Mieter:innen zu senken, muss die Modernisierungsumlage auf 4 Prozent
 oder weniger abgesenkt werden und die Miete darf aufgrund energetischer Modernisierungen um nicht mehr als 1,50 Euro pro Quadratmeter steigen.“

Da für viele Vermieter außerhalb von sehr teuren Lagen nach Abzug der Verwaltungskosten, der Sanierungsrücklage und der Steuern oft ohnehin nur eine relativ bescheidene Verzinsung bleibt, würde eine Zwangssanierung, die sich nur teilweise auf die Miete umlegen lässt, in vielen Fällen die Rendite ganz vernichten – oder das Vermieten sogar in ein Minusgeschäft verwandeln. Nach der Darstellung von Mieter-Vertretern und Politikern handelt es sich bei Immobilieneignern generell um Reiche. Die Realität sieht anders aus: Eine Renditevernichtung beträfe auch sehr viele Eigentümer, die nur eine oder zwei langfristig vermietete Wohnungen zur Alterssicherung besitzen, und oft über keine größeren Rücklagen verfügen, um hohe Sanierungskosten ohne weitere Kredite zu finanzieren. Sollte Habecks Gesetz wie geplant kommen, liefe die „Wärmewende“ gerade für diese Vermieter auf eine kalte Enteignung hinaus. Denn sie müssten, um hohen Belastungen zu entgehen, genauso wie etliche Eigentümer von selbst genutztem Eigentum ohne größere Ersparnisse ihre Immobilie verkaufen.

Ältere Ostdeutsche kennen noch das Prinzip dieser Enteignung per Umweg: Da durch die Deckelung der Mieten der DDR auf dem Stand von 1936 die Einnahmen von privaten Vermietern, die es anfangs durchaus gab, noch nicht einmal die nötigsten Kosten deckten, waren viele Eigentümer froh, wenn die ihr Haus an den Staat abgeben konnten.

Grünen-Chefin Ricarda Lang deutete in der Sendung von Maybrit Illner vor kurzem an, dass sich ihre Überlegungen in eine ähnliche Richtung bewegen wie die des Mieterbundes. Natürlich, meinte sie, dürften die Kosten nicht vollständig auf die Miete umgelegt werden. Eigentümer, so Lang, dürfe man ebenfalls nicht „alleinlassen“. Für sie sollte es staatliche Hilfen geben – „aber gestaffelt nach Einkommen“. Wer als zu ‚reich‘ gilt, müsste dann die Lasten selbst tragen. In Deutschland gilt jedenfalls schon ein Single mit einem monatlichen Nettoeinkommen ab 3.350 Euro als reich, jedenfalls in der Statistik: Mit diesen Einnahmen gehört jemand zu den einkommensstärksten 12 Prozent.

Und selbst staatliche Unterstützung für den Immobilien-Umbau bedeutet nichts anderes, als dass Steuerzahler ihre Hilfszahlungen aus öffentlichen Kassen selbst finanzieren müssten. Der Mieterbund machte in seiner Stellungnahme auch deutlich, welche Dimensionen ihm für die staatliche Finanzierung der „Wärmewende“ aus der Staatskasse vorschweben. In seinem Papier heißt es: „Die Fördermittel für die energetische Sanierung sollten auf 25 Milliarden Euro pro Jahr angehoben und verstetigt werden.“

Das wäre mehr als der Jahresetat des Bundesforschungsministeriums (21,5 Milliarden Euro 2022). Der von den Grünen politisch gewollte Umbau von zehntausenden Gebäuden innerhalb kurzer Zeit dürfte also auch eine gewaltige neue Last im Bundeshaushalt werden.